GRUNDSCHULD UND HYPOTHEK

EIN WEGWEISER MIT ERLÄUTERUNG WICHTIGER GRUNDBEGRIFFE

Die meisten Käufer müssen zur Bezahlung des Kaufpreises einen Kredit aufnehmen; aber auch bereits eingetragene Eigentümer benötigen manchmal für Renovierungen Geld von der Bank. Hierzu schließen sie mit der Bank einen Darlehensvertrag, in welchem Darlehenshöhe, Zinssatz und Rückzahlungsmodalitäten geregelt sind. Die Bank will sich für den Fall absichern, dass das Darlehen nicht zurückbezahlt wird. Meistens wird das gekaufte Grundstück als Sicherheit verwendet. Dazu wird es zugunsten der Bank mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet. 

Was ist eine Grundschuld oder Hypothek? 

„Das Haus gehört für die nächsten 30 Jahre der Bank.“ – so lautet eine verbreitete Redensart, die freilich nicht ganz korrekt ist. Die Bank ist zwar nicht Eigentümer, kann aber auf das Grundstück zugreifen, wenn das Darlehen nicht pünktlich bezahlt wird. Mit der Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek ist es, als hätte man das Grundstück der Bank „verpfändet“. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, in das belastete Grundstück versteigern zu lassen, um aus dem Erlös das ihr zustehende Geld zu erhalten. Gegenüber der Hypothek hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für verschiedene Forderungen verwendet werden kann, deswegen werden in der Praxis überweigend Grund­schulden als Kreditsicherheit bestellt. 

Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich aus einer besonderen Vereinbarung mit der Bank – der Zweckerklärung. Die Zweckerklärung ist deshalb besonders wichtig, bedarf aber ebenso wie der Darlehensvertrag keiner notariellen Beurkundung. Sie findet sich i.d.R. in den Kreditunterlagen.
Die Grundschuld kann einen ganz konkreten Kredit absichern (enge Zweckerklärung) oder aber mehrere, bis hin zu der weiten Zweck­erklärung, nach der die Grundschuld „alle gegenwärtigen und künftigen Verbindlichkeiten“ des Kunden gegenüber dem Kreditinstitut sichert. In den meisten Fällen, insbesondere im privaten Bereich, ist die enge Zweckerklärung für den Kreditnehmer vorzugswürdig.

Was bedeuten die Grundschuldzinsen? 

Oft werden Grundschuldzinsen von 15%, 18% oder 20% vereinbart und eingetragen. Diese Zinsen haben nichts mit den Darlehenszinsen zu tun, die für den Darlehensnehmer wirtschaftlich entscheidend sind. Die Grundschuldzinsen bilden vielmehr eine Obergrenze für den Betrag, den die Bank im Versteigerungsverfahren höchstens verlangen kann, vorausgesetzt die Bank kann einen entsprechenden Anspruch nachweisen. Der hohe Grundschuldzins gewährt somit etwas „Luft“, falls die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung steigen sollten sowie für etwaige Schäden der Bank, die durch eine verspätete Darlehensrückzahlung entstehen können, z.B. Verzugszinsen. 

Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Regelmäßig sehen die Formulare der Banken eine sofortige Zwangs­voll­streckungs­­unter­werfung vor. Diese ermöglicht der Bank, Vollstreckungsmaßnahmen ohne vorherigen gerichtlichen Prozess einzuleiten, falls das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Dabei kann die Vollstreckung nicht nur in das Grundstück, sondern auch in sonstiges Vermögen (z.B. Arbeitseinkommen, Ersparnisse, PKW etc.) erfolgen. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht dagegen wehren. 

Rangbescheinigung und Notarbestätigung

Die Rangstelle der Grundschuld im Grundbuch ist für die Bank von besonderer Bedeutung, denn sie hat Einfluss auf die Qualität der Sicherheit: Wer im Grundbuch als erster eingetragen ist, erhält im Versteigerungsfalle das meiste Geld. Typischerweise verlangen Banken daher eine Eintragung „an erster Rangstelle“.

In der Regel wird das Darlehen erst nach der Grundbucheintragung ausbezahlt, die häufig kurzfristig erfolgt. Benötigen Sie eine noch schnellere Darlehensauszahlung, kann Ihnen der Notar u. U. durch eine sog. Notarbestätigung oder Rangbescheinigung helfen. Bitte sprechen Sie uns dazu an.

Löschung von Grundschuld und Hypothek

Nach Rückzahlung des Darlehens kann eine Grundschuld oder Hypothek gelöscht werden. Hierzu muss die Bank eine sog. Löschungsbewilligung abgeben und (soweit vorhanden) den Grundschuldbrief (Hypo­theken­brief) aushändigen. Der Grundstückseigentümer muss dann der Löschung beim Notar zustimmen. Der Notar leitet schließlich den Löschungsantrag an das Grundbuchamt weiter.